Immobilienfonds: Schadensersatz bei Verlusten

Immobilienfonds: Wenn aus der Immobilienanlage ein Verlust wird

Immobilien gelten vielen Anlegern als vergleichsweise solide Sachwerte. Diese Vorstellung wurde auch beim Vertrieb von Immobilienfonds genutzt: Investitionen in Bürogebäude, Einkaufszentren, Hotels, Wohnimmobilien oder andere Objekte versprachen laufende Erträge und langfristige Wertentwicklung.

Doch ein Immobilienfonds ist nicht automatisch eine sichere Kapitalanlage. Insbesondere bei geschlossenen Immobilienfonds können Anleger langfristig gebunden sein und erhebliche wirtschaftliche Risiken tragen. Bleiben Mieterträge hinter den Erwartungen zurück, steigen Finanzierungs- oder Bewirtschaftungskosten oder verlieren die Immobilien an Wert, können Ausschüttungen sinken oder vollständig ausbleiben. Im ungünstigen Fall drohen erhebliche Verluste.

Für betroffene Anleger stellt sich dann die Frage: War das lediglich ein bekanntes Anlagerisiko – oder wurde der Fonds falsch beraten oder fehlerhaft dargestellt?

Bei einer Falschberatung bei Kapitalanlagen können Schadensersatzansprüche in Betracht kommen. Rechtsanwalt Björn-Michael Lange, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, prüft für Anleger insbesondere die damalige Beratung, die Risikodarstellung und die für die Anlageentscheidung maßgeblichen Unterlagen.

Was ist ein Immobilienfonds?

Immobilienfonds bündeln das Kapital zahlreicher Anleger und investieren es nach einer bestimmten Strategie in Immobilien oder immobilienbezogene Vermögenswerte. Hinter dem Oberbegriff stehen jedoch unterschiedliche Anlageformen.

Für die rechtliche Bewertung ist insbesondere die Unterscheidung zwischen offenen und geschlossenen Fonds wichtig.

Offene Immobilienfonds sind grundsätzlich anders strukturiert als geschlossene Fonds. Bei einem geschlossenen Immobilienfonds investieren Anleger typischerweise langfristig in ein festgelegtes Portfolio oder bestimmte Immobilienprojekte. Die wirtschaftliche Entwicklung der Beteiligung hängt wesentlich vom Erfolg dieser Investitionen ab.

Geschlossene Immobilienfonds können beispielsweise investieren in:

• Büro- und Geschäftsimmobilien,
• Einkaufszentren,
• Hotels und Ferienimmobilien,
• Logistikimmobilien,
• Wohnimmobilien,
• Pflege- und Gesundheitsimmobilien,
• Immobilienportfolios im In- oder Ausland.

Die Bezeichnung „Immobilienfonds“ sagt daher noch wenig darüber aus, welches Risiko ein Anleger tatsächlich übernommen hat. Entscheidend sind die konkrete Fondsstruktur, die Immobilien, deren Finanzierung und die Bedingungen der Beteiligung.

Warum können geschlossene Immobilienfonds Verluste verursachen?

Auch eine hochwertige Immobilie garantiert keinen wirtschaftlichen Erfolg des Fonds.

Der Wert einer Fondsbeteiligung hängt nicht nur vom Gebäude selbst ab. Entscheidend ist vielmehr das Zusammenspiel aus Kaufpreis, Finanzierung, Vermietung, laufenden Kosten, Wertentwicklung und späterem Verkauf.

Typische Risiken von Immobilienfonds

Leerstand und Mietausfälle: Fallen Mieter aus oder können Flächen nicht wie geplant vermietet werden, fehlen kalkulierte Einnahmen.

Sinkende Immobilienwerte: Entwickelt sich der Immobilienmarkt ungünstig, kann der Wert des Fondsvermögens sinken. Das kann insbesondere beim späteren Verkauf erhebliche Auswirkungen haben.

Finanzierungsrisiken: Wurden Immobilien teilweise mit Fremdkapital finanziert, können Zinsentwicklung und Anschlussfinanzierung die Wirtschaftlichkeit beeinflussen.

Hohe Kosten: Erwerbsnebenkosten, Verwaltung, Vertrieb, Instandhaltung und weitere Aufwendungen können die Rendite belasten.

Instandhaltungs- und Sanierungsbedarf: Unerwartete Investitionen in die Fondsimmobilien können zusätzliche Liquidität erfordern.

Lange Kapitalbindung: Bei geschlossenen Fonds kann das investierte Kapital über einen langen Zeitraum gebunden sein.

Eingeschränkte Veräußerbarkeit: Ein vorzeitiger Ausstieg kann schwierig sein. Ein Verkauf der Beteiligung ist unter Umständen nur mit erheblichen Abschlägen möglich.

Je nach Gestaltung können weitere Risiken hinzukommen. Deshalb muss bei der Beratung die konkrete Beteiligung betrachtet werden und nicht lediglich der Umstand, dass der Fonds in Immobilien investiert.

Wann kann eine Falschberatung bei Immobilienfonds vorliegen?

Nicht jeder Verlust eines Immobilienfonds beruht auf einem Beratungsfehler. Kapitalanlagen können sich wirtschaftlich schlechter entwickeln als erwartet.

Rechtlich relevant wird es insbesondere dann, wenn der Anleger seine Entscheidung auf Grundlage einer fehlerhaften oder unvollständigen Beratung getroffen hat.

Eine ordnungsgemäße Anlageberatung muss sowohl den Anleger als auch das empfohlene Produkt berücksichtigen. Deshalb spielen die anlegergerechte Beratung und die objektgerechte Beratung eine zentrale Rolle.

Bei der anlegergerechten Beratung geht es um die Frage, ob der Immobilienfonds überhaupt zu den persönlichen Anlagezielen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Kunden passte.

Bei der objektgerechten Beratung steht dagegen die Beteiligung selbst im Mittelpunkt: Wurden Funktionsweise und wesentliche Risiken zutreffend und verständlich erläutert?

Typische Beratungsfehler bei Immobilienfonds

In Mandaten zu Immobilienfonds können insbesondere folgende Punkte Anlass für eine nähere rechtliche Prüfung geben:

• Die Beteiligung wurde als besonders sicher oder „sachwertgesichert“ dargestellt.
• Verlustrisiken wurden verschwiegen oder verharmlost.
• Der Fonds wurde ohne ausreichende Prüfung als Altersvorsorge empfohlen.
• Über die langfristige Bindung des Kapitals wurde nicht ausreichend informiert.
• Die eingeschränkte Möglichkeit eines vorzeitigen Verkaufs wurde nicht erläutert.
• Wirtschaftliche Risiken der Fondsimmobilien wurden nicht angemessen dargestellt.
• Risiken aus einer Fremdfinanzierung wurden nicht hinreichend erläutert.
• Kosten oder Vertriebsinteressen wurden unzureichend offengelegt.
• Der Anleger erhielt wesentliche Unterlagen nicht rechtzeitig.
• Aussagen des Beraters widersprachen den tatsächlichen Eigenschaften der Beteiligung.

Ob daraus tatsächlich Schadensersatzansprüche entstehen, hängt stets vom konkreten Sachverhalt ab.

Immobilienfonds als sichere Kapitalanlage empfohlen?

Gerade dieser Punkt kann bei der rechtlichen Prüfung besondere Bedeutung haben.

Immobilien werden umgangssprachlich häufig mit Sicherheit und Werthaltigkeit verbunden. Daraus folgt jedoch nicht, dass eine Beteiligung an einem Immobilienfonds dieselben Eigenschaften besitzt wie der unmittelbare Besitz einer schuldenfreien Immobilie.

Ein Fonds kann beispielsweise erhebliche Verbindlichkeiten haben. Seine Einnahmen können von wenigen Mietern abhängen. Immobilien können zu einem wirtschaftlich ungünstigen Zeitpunkt erworben worden sein. Prognostizierte Mieten oder Verkaufspreise können sich als zu optimistisch erweisen.

Wurde allein mit dem Sachwertcharakter der Immobilien der Eindruck besonderer Sicherheit vermittelt, ist deshalb zu untersuchen, welche Risiken tatsächlich bestanden und wie diese gegenüber dem Anleger dargestellt wurden.

Eine ausreichende Risikoaufklärung darf die konkrete wirtschaftliche Struktur der Anlage nicht durch den pauschalen Hinweis auf den Wert von Immobilien ersetzen.

Immobilienfonds zur Altersvorsorge – wann kann die Empfehlung problematisch sein?

Auch bei der Empfehlung eines Immobilienfonds zur Altersvorsorge kommt es auf den Einzelfall an.

Wer für seine Altersvorsorge vor allem Kapitalerhalt, Planbarkeit und Verfügbarkeit anstrebt, hat andere Anlageziele als ein Anleger, der bewusst langfristige unternehmerische Risiken übernehmen möchte.

Bei der anlegergerechten Beratung kann deshalb unter anderem zu prüfen sein:

• Welches Anlageziel hatte der Anleger?
• Welche Risikobereitschaft bestand?
• Wie wichtig war der Erhalt des investierten Kapitals?
• Wann sollte das Geld wieder verfügbar sein?
• Welchen Anteil am Gesamtvermögen machte die Beteiligung aus?
• Welche Kenntnisse und Erfahrungen mit vergleichbaren Anlagen bestanden?

Wurde ein langfristig gebundener und risikobehafteter Immobilienfonds empfohlen, obwohl diese Eigenschaften den erkennbaren Anlagezielen widersprachen, kann dies für mögliche Schadensersatzansprüche relevant sein.

Welche Bedeutung hat der Verkaufsprospekt?

Neben dem Beratungsgespräch gehören die schriftlichen Anlageinformationen zu den wichtigsten Unterlagen bei der Prüfung eines Immobilienfonds.

Der Verkaufsprospekt soll Anleger über die wesentlichen tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse der Anlage informieren. Bei Immobilienfonds können dabei beispielsweise Angaben zu den Fondsobjekten, deren Finanzierung, Mietverhältnissen, Kosten, Prognosen und Risiken bedeutsam sein.

Mögliche Prospektfehler können daher unter anderem betreffen:

• unzureichend dargestellte Risiken,
• fehlerhafte oder unvertretbare wirtschaftliche Annahmen,
• Angaben zu Mieten oder Vermietungsständen,
• Finanzierung und Fremdkapital,
• Kosten und Mittelverwendung,
• Interessenkonflikte,
• prognostizierte Veräußerungserlöse.

Ob eine Angabe tatsächlich einen rechtlich relevanten Prospektfehler darstellt, lässt sich nicht abstrakt beurteilen. Erforderlich ist eine Prüfung der konkreten Unterlagen und des zum Zeitpunkt der Anlage geltenden Rechts.

Neben einer möglichen Prospekthaftung ist außerdem zu prüfen, welche Pflichten des Anlageberaters zum Prospekt bestanden.

Prognosen bei Immobilienfonds kritisch prüfen

Die Wirtschaftlichkeit vieler Immobilienfonds beruht auf Annahmen über einen langen Zeitraum.

Bei Auflage des Fonds werden beispielsweise zukünftige Mieteinnahmen, Kosten, Auslastungen, Finanzierungen und mögliche Verkaufserlöse kalkuliert. Schon relativ kleine Abweichungen können über viele Jahre erhebliche wirtschaftliche Auswirkungen haben.

Eine später nicht eingetretene Prognose ist allerdings nicht allein deshalb fehlerhaft. Zukunftsprognosen sind naturgemäß mit Unsicherheiten verbunden.

Rechtlich relevant kann vielmehr sein, ob eine fehlerhafte Wirtschaftlichkeitsprognose bereits bei Erstellung auf unzutreffenden Grundlagen beruhte oder wesentliche Umstände nicht angemessen berücksichtigt wurden.

Kosten und Provisionen bei Immobilienfonds

Bei geschlossenen Immobilienfonds wird nicht zwingend das gesamte Anlegerkapital unmittelbar in Immobilien investiert. Je nach Fonds können verschiedene Kostenpositionen anfallen.

Neben Kosten für Konzeption, Verwaltung und Finanzierung können insbesondere Vertriebsaufwendungen wirtschaftlich relevant sein.

Bei einer rechtlichen Prüfung können deshalb auch Provisionen und Rückvergütungen eine Rolle spielen. Entscheidend ist dabei, wer die Beteiligung vermittelt oder empfohlen hat, welche Vergütungen geflossen sind und welche Aufklärungspflichten im konkreten Fall bestanden.

Auch die Kapitalverwendung kann von Bedeutung sein: Anleger sollten nachvollziehen können, welcher Teil ihres Kapitals tatsächlich für Investitionen vorgesehen war und welche Beträge für sonstige Aufwendungen eingesetzt wurden.

Wer haftet bei Falschberatung zu einem Immobilienfonds?

Der mögliche Anspruchsgegner hängt vom Vertriebsweg und vom konkreten Pflichtverstoß ab.

Beratung durch eine Bank

Wurde der Immobilienfonds im Rahmen einer Anlageberatung durch eine Bank empfohlen, kann eine Bankhaftung bei Falschberatung in Betracht kommen.

Zu prüfen ist insbesondere, welche Anlageziele der Bank bekannt waren, welche Informationen sie über den Fonds vermittelt hat und ob sie ihren Beratungspflichten nachgekommen ist.

Beratung durch einen freien Anlageberater

Wurde die Beteiligung von einem unabhängigen Berater empfohlen, können Ansprüche aus der Haftung des Anlageberaters bestehen.

Auch hier kommt es darauf an, welche Beratung geschuldet war und welche Aussagen tatsächlich getroffen wurden.

Vermittlung des Fonds

Bei einer Vermittlung ohne umfassende Anlageberatung können andere Pflichten gelten. Auch eine Haftung des Anlagevermittlers kann jedoch in Betracht kommen, wenn bestehende Informations- oder Aufklärungspflichten verletzt wurden.

Daneben können bei fehlerhaften Anlageinformationen weitere Verantwortliche zu prüfen sein.

Schadensersatz und Rückabwicklung bei Immobilienfonds

Wurde ein Anleger pflichtwidrig zu einer Beteiligung veranlasst, kann ein Anspruch auf Schadensersatz bestehen.

Dabei ist grundsätzlich zu untersuchen, wie der Anleger wirtschaftlich stünde, wenn er die Beteiligung ohne den Beratungs- oder Aufklärungsfehler nicht erworben hätte.

Eine mögliche Rückabwicklung der Kapitalanlage kann darauf gerichtet sein, den entstandenen Schaden auszugleichen. Dabei können insbesondere die investierten Beträge und bereits erhaltene wirtschaftliche Vorteile zu berücksichtigen sein.

Die konkrete Schadensberechnung ist deshalb ein eigener Prüfungsschritt.

Ein wirtschaftlicher Verlust und ein rechtlich ersatzfähiger Schaden sind nicht zwangsläufig identisch.

Was gilt für erhaltene Ausschüttungen?

Viele Anleger haben in den ersten Jahren ihrer Immobilienfondsbeteiligung Ausschüttungen erhalten. Später können diese deutlich sinken oder vollständig ausbleiben.

Für Schadensersatzansprüche können bereits erhaltene Zahlungen relevant sein. Welche Beträge bei der Schadensberechnung berücksichtigt werden müssen, hängt von ihrer rechtlichen und wirtschaftlichen Einordnung ab.

Außerdem können bei einzelnen Fonds Fragen zur Rückforderung früherer Ausschüttungen entstehen.

Anleger sollten deshalb sämtliche Ausschüttungsabrechnungen und Schreiben des Fonds aufbewahren und bei der rechtlichen Prüfung vorlegen.

Beweislast bei Falschberatung zu Immobilienfonds

Ein zentraler Punkt ist häufig die Frage, was im damaligen Beratungsgespräch tatsächlich gesagt wurde.

Der Berater erinnert sich möglicherweise anders als der Anleger. Beratungen liegen teilweise viele Jahre zurück. Unterlagen sind nicht mehr vollständig vorhanden.

Die Beweislast bei Falschberatung muss deshalb für jeden Anspruch konkret geprüft werden.

Hilfreich können unter anderem sein:

• Beratungsunterlagen und Beratungsprotokoll,
• handschriftliche Notizen,
• E-Mails und Briefe,
• Werbematerial,
• der Verkaufsprospekt,
• Zeugen des Beratungsgesprächs,
• Angaben zur damaligen Vermögens- und Anlagesituation.

Anleger sollten zudem möglichst genau rekonstruieren, welche Aussagen insbesondere zu Sicherheit, Rendite, Laufzeit, Verfügbarkeit und Verlustrisiken getroffen wurden.

Welche Unterlagen sollten Anleger prüfen lassen?

Für eine erste rechtliche Einschätzung sind möglichst vollständige Unterlagen hilfreich. Dazu gehören insbesondere:

• Zeichnungsschein oder Beitrittserklärung,
• Beratungs- und Vermittlungsunterlagen,
• Beratungsprotokoll,
• Verkaufsprospekt und Nachträge,
• Produktinformationen und Werbematerial,
• Schriftverkehr mit Bank oder Berater,
• Kontoauszüge beziehungsweise Einzahlungsnachweise,
• Ausschüttungsabrechnungen,
• Geschäftsberichte und Jahresabschlüsse,
• Gesellschafterinformationen,
• aktuelle Schreiben des Fonds oder der Fondsgeschäftsführung.

Sind nicht mehr alle Dokumente vorhanden, schließt dies eine rechtliche Prüfung nicht aus.

Verjährung: Nicht zu lange mit der Prüfung warten

Bei Immobilienfonds liegen Zeichnung und erste erkennbare wirtschaftliche Probleme teilweise Jahre auseinander. Gerade deshalb ist die Verjährung möglicher Ansprüche ein wichtiger Punkt.

Die Verjährung bei Falschberatung hängt von der jeweiligen Anspruchsgrundlage und den Umständen des Einzelfalls ab. Neben kenntnisabhängigen Fristen können absolute Fristen relevant sein.

Es sollte daher nicht erst abgewartet werden, bis die Beteiligung vollständig wertlos geworden ist.

Wer Zweifel an der damaligen Beratung hat, sollte frühzeitig klären lassen, welche Ansprüche bestehen könnten und ob Maßnahmen zur Wahrung dieser Ansprüche erforderlich sind.

Was tun, wenn der Immobilienfonds in Schwierigkeiten gerät?

Sinken Ausschüttungen, benötigt der Fonds zusätzliches Kapital oder verschlechtert sich seine wirtschaftliche Lage erheblich, sollten Anleger nicht vorschnell handeln.

Zunächst sollten sämtliche aktuellen Schreiben und ursprünglichen Anlageunterlagen gesichert werden.

Anschließend sollte zwischen zwei Ebenen unterschieden werden: der aktuellen wirtschaftlichen Situation des Fonds und möglichen Ansprüchen wegen der ursprünglichen Anlageentscheidung.

Gerät die Fondsgesellschaft in die Insolvenz, können zusätzlich Fragen zu Kapitalanlageverlust und Insolvenz, zur Forderungsanmeldung im Insolvenzverfahren oder zur Haftung weiterer Beteiligter entstehen.

Ein Insolvenzverfahren gegen den Fonds bedeutet dabei nicht zwangsläufig, dass Ansprüche gegen einen damaligen Berater oder andere Verantwortliche ausgeschlossen sind. Die jeweiligen Ansprüche müssen getrennt geprüft werden.

Immobilienfonds prüfen lassen: Welche Fragen sind entscheidend?

Bei erheblichen Verlusten empfiehlt sich eine strukturierte Betrachtung der gesamten Anlageentscheidung.

Im Mittelpunkt stehen insbesondere folgende Fragen:

1. Warum wurde gerade dieser Immobilienfonds empfohlen?
2. Welche Anlageziele und Risikowünsche hatte der Anleger?
3. Wie wurde die Sicherheit der Beteiligung beschrieben?
4. Wurde über mögliche erhebliche Verluste aufgeklärt?
5. Wurde die eingeschränkte Veräußerbarkeit erläutert?
6. Welche Angaben wurden zu Ausschüttungen und Rendite gemacht?
7. Welche Risiken bestanden bei Immobilien, Mietern und Finanzierung?
8. Wann wurden Prospekt und sonstige Unterlagen übergeben?
9. Welche Kosten und Vertriebsvergütungen bestanden?
10. Sind mögliche Schadensersatzansprüche noch unverjährt?

Nicht jeder negative Fondsverlauf führt zu einer Haftung. Umgekehrt sollte ein Anleger erhebliche Verluste aber auch nicht vorschnell als unvermeidbares Anlagerisiko hinnehmen, wenn die damalige Beratung möglicherweise ein falsches Bild der Beteiligung vermittelt hat.

Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht bei Immobilienfonds

Die rechtliche Prüfung eines Immobilienfonds erfordert regelmäßig eine Verbindung von Beratungsrecht und wirtschaftlicher Analyse der Beteiligung.

Rechtsanwalt Björn-Michael Lange ist Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht. Vy Rechtsanwälte prüft bei erheblichen Verlusten insbesondere, ob eine Falschberatung bei Kapitalanlagen, eine unzureichende Risikoaufklärung oder relevante Prospektfehler vorliegen.

Dabei werden die persönliche Beratungssituation, die Fondsunterlagen und die wirtschaftliche Entwicklung der Beteiligung zusammen betrachtet. Anschließend lässt sich beurteilen, gegen wen Ansprüche bestehen können, ob diese noch durchsetzbar sind und welche wirtschaftliche Größenordnung eine mögliche Forderung hat.

Wenn Sie mit einem geschlossenen Immobilienfonds erhebliche Verluste erlitten haben oder Zweifel an der damaligen Beratung bestehen, können Sie die Beteiligung und Ihre Unterlagen durch Vy Rechtsanwälte prüfen lassen.