Überweisungsbetrug beim Immobilienkauf: Was tun?

Überweisungsbetrug beim Immobilienkauf kann existenzielle Schäden verursachen

Beim Immobilienkauf werden häufig innerhalb eines einzigen Zahlungsvorgangs mehrere hunderttausend Euro überwiesen. Genau diese Situation nutzen Täter aus. Sie manipulieren E-Mail-Kommunikation, täuschen eine geänderte Bankverbindung vor oder bringen Käufer auf andere Weise dazu, den Kaufpreis auf ein von ihnen kontrolliertes Konto zu überweisen.

Wird der Betrug erst nach der Überweisung erkannt, zählt Zeit. Ein sofortiger Überweisungsrückruf kann ebenso wichtig sein wie die Kontaktaufnahme mit der Empfängerbank und die Sicherung sämtlicher elektronischer Beweismittel.

Gleichzeitig stellt sich die zentrale rechtliche Frage: Wer trägt den Schaden, wenn der Kaufpreis auf einem Betrügerkonto gelandet ist?

Die Antwort hängt wesentlich vom konkreten Ablauf ab. Insbesondere muss geklärt werden, ob ein nicht autorisierter Zahlungsvorgang vorlag oder der Käufer die Überweisung aufgrund der Täuschung selbst freigegeben hat. Daneben können mögliche Ansprüche gegen weitere Beteiligte und insbesondere eine Haftung der Empfängerbank zu untersuchen sein.

Bei Vy Rechtsanwälte prüft Fachanwalt Björn-Michael Lange Fälle mit erheblichen Schäden im Bank- und Kapitalmarktrecht und entwickelt auf Grundlage des tatsächlichen Zahlungs- und Kommunikationsverlaufs eine Strategie zur möglichen Rückholung des Geldes.

Wie funktioniert Überweisungsbetrug beim Immobilienkauf?

Eine typische Konstellation beginnt mit einer echten Immobilientransaktion. Käufer und Verkäufer haben einen notariellen Kaufvertrag geschlossen. Die Kommunikation über den Kaufpreis und dessen Zahlung erscheint zunächst völlig normal.

Die Täter setzen häufig genau an dieser bestehenden Kommunikation an. Denkbar ist beispielsweise, dass ein E-Mail-Konto kompromittiert oder eine Absenderadresse täuschend echt nachgebildet wird. Anschließend erhält der Käufer eine Nachricht mit angeblich aktualisierten Zahlungsinformationen.

Besonders gefährlich ist die IBAN-Manipulation: Betrag, Immobilie, Namen und sonstige Angaben können korrekt sein – lediglich die Kontoverbindung wurde ausgetauscht.

Typische Warnsignale können sein:

• kurzfristig mitgeteilte Änderung der Bankverbindung,
• neue oder ausländische IBAN,
• Aufforderung zu besonders schneller Zahlung,
• geringfügig veränderte Absenderadresse,
• ungewöhnliche Formulierungen in einer bekannten E-Mail-Kommunikation,
• Aufforderung, bisherige Zahlungsinformationen nicht mehr zu verwenden.

Eine unerwartete ausländische IBAN sollte vor einer Zahlung besonders kritisch geprüft werden. Auch die Verbraucherzentrale empfiehlt, vor Überweisungen die IBAN und insbesondere ein unerwartetes Länderkürzel zu kontrollieren.

Beispiel: Manipulierte IBAN bei der Kaufpreiszahlung

Ein Käufer erwirbt eine Immobilie für 480.000 Euro. Kurz vor der Kaufpreiszahlung erhält er innerhalb eines vermeintlich bekannten Kommunikationsverlaufs eine Nachricht, wonach der Kaufpreis auf eine bestimmte IBAN zu überweisen sei.

Der Käufer überweist die 480.000 Euro. Zwei Tage später stellt sich heraus, dass die angegebene Kontoverbindung nicht dem vorgesehenen Empfänger zuzuordnen war.

Für den Käufer entstehen nun zwei Probleme gleichzeitig: Zum einen muss versucht werden, die 480.000 Euro zurückzuerlangen. Zum anderen ist zu klären, ob seine Kaufpreisschuld gegenüber dem tatsächlichen Verkäufer überhaupt erfüllt wurde.

Deshalb erfordert ein solcher Fall mehr als einen gewöhnlichen Rückruf einer Fehlüberweisung.

Was ist unmittelbar nach dem Überweisungsbetrug zu tun?

Je früher der Betrug erkannt wird, desto größer kann die praktische Chance sein, Geldbewegungen noch zu stoppen oder weitere Transaktionen vom Empfängerkonto zu verhindern. Eine Garantie dafür besteht jedoch nicht.

Betroffene sollten insbesondere:

1. unverzüglich die eigene Bank informieren und die Zahlung als Betrugsfall melden,
2. einen Überweisungsrückruf und eine Kontaktaufnahme mit der Empfängerbank verlangen,
3. E-Mails nicht löschen und die vollständige elektronische Kommunikation sichern,
4. Überweisungsbeleg, Kontoauszüge und sämtliche Zahlungsinformationen sichern,
5. Verkäufer und andere tatsächlich beteiligte Personen über einen sicheren Kommunikationsweg kontaktieren,
6. prüfen lassen, welche Sofortmaßnahmen und Beweissicherungen erforderlich sind,
7. eine Strafanzeige und weitere Schritte zur Vermögenssicherung prüfen.

§ 676b BGB verlangt bei nicht autorisierten oder fehlerhaft ausgeführten Zahlungsvorgängen eine unverzügliche Information des Zahlungsdienstleisters nach Feststellung. Für die dort geregelten Ansprüche sieht das Gesetz grundsätzlich zudem eine Ausschlussfrist von 13 Monaten vor.

Diese Frist sollte jedoch keinesfalls als Grund verstanden werden, mit Maßnahmen abzuwarten. Bei einem aktuellen Betrugsfall können Stunden oder Tage praktisch entscheidend sein.

Muss die eigene Bank den verlorenen Kaufpreis erstatten?

Ob ein Anspruch gegen die eigene Bank besteht, hängt maßgeblich davon ab, wie die Überweisung zustande gekommen ist.

Nicht autorisierte Überweisung

Hat der Kontoinhaber der konkreten Zahlung nicht zugestimmt, kommt ein Erstattungsanspruch bei nicht autorisierten Zahlungen in Betracht.

Nach § 675j BGB ist ein Zahlungsvorgang gegenüber dem Zahler grundsätzlich nur wirksam, wenn dieser ihm zugestimmt hat.

Für einen nicht autorisierten Zahlungsvorgang bestimmt § 675u BGB grundsätzlich, dass der Zahlungsdienstleister den Zahlungsbetrag unverzüglich erstatten und ein belastetes Zahlungskonto wieder auf den Stand bringen muss, auf dem es sich ohne die Belastung befunden hätte.

Gerade bei komplexen Angriffen auf das Online-Banking muss daher zunächst rekonstruiert werden, wer den konkreten Zahlungsvorgang ausgelöst und autorisiert hat.

Käufer hat die Überweisung selbst freigegeben

Schwieriger ist die Situation, wenn der Käufer aufgrund einer manipulierten Nachricht selbst die falsche IBAN eingegeben und anschließend beispielsweise mittels TAN bestätigt hat.

Dann kann ein autorisierter Überweisungsbetrug vorliegen. Die Regeln über die unmittelbare Erstattung einer nicht autorisierten Zahlung lassen sich auf einen solchen Sachverhalt nicht ohne Weiteres übertragen.

Das bedeutet aber nicht, dass jede weitere Anspruchsprüfung aussichtslos wäre. Vielmehr müssen der konkrete Zahlungsvorgang, die Sicherheitsmechanismen, mögliche Warnsignale sowie das Verhalten der beteiligten Zahlungsdienstleister untersucht werden.

Was bedeutet der Einwand der groben Fahrlässigkeit?

Banken wenden bei Betrugsfällen häufig ein, der Kunde habe den Schaden selbst verursacht oder Sicherheitsanforderungen missachtet.

Der Einwand grober Fahrlässigkeit kann deshalb eine zentrale Rolle spielen.

Bei nicht autorisierten Zahlungen sieht § 675v BGB unter bestimmten Voraussetzungen eine Haftung des Zahlers vor, wenn dieser den Schaden durch eine vorsätzliche oder grob fahrlässige Pflichtverletzung herbeigeführt hat.

Ob grobe Fahrlässigkeit tatsächlich vorliegt, lässt sich jedoch nicht allein daraus ableiten, dass ein Betrug erfolgreich war. Entscheidend sind die konkreten Umstände.

Bei einem Immobilienkauf können beispielsweise folgende Fragen relevant werden:

• Wie professionell war die gefälschte Kommunikation?
• Wurde ein bestehender E-Mail-Verlauf übernommen?
• War die Änderung der Bankverbindung überhaupt erkennbar?
• Welche Warnhinweise wurden angezeigt?
• Welche Informationen waren bei der Zahlungsfreigabe sichtbar?
• Gab es ungewöhnliche technische Vorgänge?
• Welche Sicherheitsmaßnahmen setzte die Bank ein?

Gerade bei einem sechsstelligen Schaden sollte der Vorwurf grober Fahrlässigkeit deshalb nicht ungeprüft akzeptiert werden.

Wer muss beweisen, dass die Überweisung autorisiert wurde?

Bei Streit mit der Bank sind Beweislast, Autorisierung und Bankprotokolle besonders wichtig.

§ 675w BGB enthält spezielle Nachweisregeln. Ist die Autorisierung streitig, muss der Zahlungsdienstleister unter anderem nachweisen, dass eine Authentifizierung stattgefunden hat und der Zahlungsvorgang ordnungsgemäß aufgezeichnet und verbucht wurde. Die bloße Aufzeichnung der Nutzung eines Zahlungsinstruments einschließlich der Authentifizierung reicht nach dem Gesetz nicht notwendigerweise aus, um beispielsweise die Autorisierung oder grobe Fahrlässigkeit des Kunden zu beweisen.

Für die anwaltliche Prüfung können deshalb insbesondere relevant sein:

• Authentifizierungsprotokolle,
• TAN- und Freigabeinformationen,
• Zeitstempel,
• Geräteinformationen,
• IP- und Sitzungsdaten, soweit vorhanden und rechtlich relevant,
• interne Betrugswarnungen,
• Kommunikation zwischen beteiligten Banken,
• Daten über den Überweisungsrückruf.

Diese technischen Informationen sollten mit dem tatsächlichen Ablauf auf Seiten des Mandanten abgeglichen werden.

Kann die Empfängerbank für den Schaden haften?

Neben Ansprüchen gegen die eigene Bank kann in geeigneten Fällen eine Haftung der Empfängerbank geprüft werden.

Das ist besonders relevant, wenn hohe Beträge auf ein Betrugskonto eingehen und anschließend kurzfristig weitertransferiert oder abgehoben werden.

Eine Haftung folgt daraus allerdings nicht automatisch. Es muss konkret untersucht werden, ob gegenüber dem Geschädigten eine rechtlich relevante Pflicht bestand und ob diese verletzt wurde. Dabei können je nach Sachverhalt unter anderem Auffälligkeiten rund um das Empfängerkonto und der zeitliche Ablauf nach Eingang der Zahlung Bedeutung gewinnen.

Deshalb sollte möglichst früh geklärt werden:

Welche Bank erhielt das Geld? Wann ging es dort ein? Wann wurde es weitergeleitet? Wann wurde die Bank über den Betrugsverdacht informiert und welche Maßnahmen wurden anschließend getroffen?

Diese Rekonstruktion des Zahlungswegs kann für die weitere Anspruchsstrategie entscheidend sein.

Wer trägt den Schaden bei einer manipulierten E-Mail?

Bei einem E-Mail-Betrug mit manipulierter IBAN kann die Verantwortlichkeit über das Verhältnis zwischen Käufer und Bank hinausgehen.

Denkbar sind – abhängig vom konkreten Sachverhalt – Ansprüche gegen unterschiedliche Beteiligte. Entscheidend ist unter anderem, wie die falschen Zahlungsdaten in die Kommunikation gelangten und in wessen Verantwortungsbereich mögliche Sicherheits- oder Pflichtverletzungen lagen.

Deshalb sollte nicht vorschnell davon ausgegangen werden, dass allein der Käufer den Schaden tragen muss oder umgekehrt zwingend eine Bank vollständig haftet.

Bei hohen Immobilienkaufpreisen ist eine umfassende Prüfung der gesamten Kommunikations- und Zahlungskette regelmäßig sinnvoll.

Ist der Immobilienkaufpreis trotz Zahlung an die Betrüger noch offen?

Das kann eine der wirtschaftlich gravierendsten Folgen des Betrugs sein.

Wurde das Geld nicht an den richtigen Gläubiger geleistet, kann sich die Frage stellen, ob die Kaufpreisforderung weiterhin besteht. Im schlimmsten Fall hat der Käufer einen sechsstelligen Betrag verloren und sieht sich gleichzeitig weiterhin der Kaufpreisforderung des Verkäufers gegenüber.

Damit entsteht potenziell eine Doppelbelastung, die die Finanzierung des gesamten Immobilienkaufs gefährden kann.

Deshalb sollte neben der Rückholung des Geldes auch das Verhältnis zum Verkäufer frühzeitig rechtlich bewertet werden.

Welche Unterlagen sind für die Prüfung wichtig?

Für eine schnelle Ersteinschätzung sollte der Sachverhalt möglichst vollständig dokumentiert werden. Hilfreich sind insbesondere:

• notarieller Immobilienkaufvertrag,
• Kaufpreisfälligkeitsmitteilungen und sonstige Zahlungsaufforderungen,
• vollständige E-Mail-Kommunikation,
• Informationen zur ursprünglich vorgesehenen und zur tatsächlich verwendeten IBAN,
• Überweisungsbeleg und Kontoauszug,
• TAN- beziehungsweise Freigabeinformationen,
• Schriftverkehr mit der eigenen Bank,
• Angaben zur Empfängerbank,
• Rückruf- oder Nachforschungsunterlagen,
• Strafanzeige und Aktenzeichen, soweit bereits vorhanden.

Elektronische Originalnachrichten sollten nach Möglichkeit erhalten bleiben. Screenshots können hilfreich sein, ersetzen aber nicht in jedem Fall die vollständigen technischen Daten einer E-Mail.

Anwalt bei Überweisungsbetrug nach einem Immobilienkauf

Bei einem Immobilienkauf sind die Schäden typischerweise so hoch, dass eine schnelle und strukturierte Anspruchsprüfung wirtschaftlich sinnvoll sein kann.

Fachanwalt Björn-Michael Lange prüft insbesondere, ob Ansprüche gegen die eigene Bank oder weitere Beteiligte bestehen und welche Maßnahmen zur Geldrückholung und Beweissicherung zweckmäßig sind.

Dabei werden insbesondere drei Ebenen betrachtet:

1. Zahlungsweg: Wo befindet sich das Geld beziehungsweise über welche Konten wurde es transferiert?

2. Bankrechtliche Haftung: War die Zahlung autorisiert und bestehen Erstattungs- oder Schadensersatzansprüche gegen beteiligte Zahlungsdienstleister?

3. Weitere Verantwortliche: Kommen abhängig vom Ablauf Ansprüche gegen andere Beteiligte in Betracht?

Gerade bei hohen Schadenssummen sollte die rechtliche Prüfung nicht auf die Antwort der eigenen Bank beschränkt bleiben.

Jetzt Überweisungsbetrug beim Immobilienkauf prüfen lassen

Wenn Sie den Kaufpreis einer Immobilie aufgrund einer manipulierten IBAN oder gefälschten Nachricht auf ein Betrügerkonto überwiesen haben, sollten Sie möglichst schnell handeln.

Sichern Sie sämtliche Unterlagen und informieren Sie Ihre Bank unverzüglich. Anschließend kann geprüft werden, welche Möglichkeiten zur Rückholung des Geldes bestehen und ob Ansprüche gegen die eigene Bank, die Empfängerbank oder andere Verantwortliche verfolgt werden können.

Fachanwalt Björn-Michael Lange unterstützt Geschädigte bei wirtschaftlich erheblichen Fällen des Überweisungs- und Zahlungsbetrugs und prüft die Möglichkeiten einer konsequenten außergerichtlichen und gerichtlichen Anspruchsdurchsetzung.