Anlageimmobilien: Falschberatung und Schadensersatz

Anlageimmobilien: Wenn die Kapitalanlage zum finanziellen Problem wird

Eine Immobilie als Kapitalanlage verspricht auf den ersten Blick eine nachvollziehbare Kombination: regelmäßige Mieteinnahmen, ein realer Sachwert und die Aussicht auf langfristige Wertentwicklung. Gerade deshalb werden Wohnungen und andere Immobilien häufig als Baustein für Vermögensaufbau und Altersvorsorge angeboten.

Doch die wirtschaftliche Realität kann erheblich von den Erwartungen beim Kauf abweichen.

Die tatsächlich erzielbare Miete bleibt hinter der Kalkulation zurück. Die Wohnung steht leer. Hohe Instandhaltungs- oder Sanierungskosten entstehen. Die Finanzierung belastet das monatliche Einkommen stärker als erwartet. Oder es stellt sich heraus, dass die Immobilie zu einem Preis gekauft wurde, der bei einem späteren Verkauf kaum erreichbar erscheint.

Dann stellt sich für Käufer die Frage: Hat sich lediglich ein normales Immobilienrisiko verwirklicht – oder wurde die Anlageimmobilie vor dem Kauf wirtschaftlich falsch dargestellt?

Bei einer Falschberatung bei Kapitalanlagen oder anderen Pflichtverletzungen können Schadensersatzansprüche in Betracht kommen. Rechtsanwalt Björn-Michael Lange, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, prüft die Beratung, die wirtschaftlichen Angaben zur Immobilie, die Finanzierung und mögliche Anspruchsgegner.

Was ist eine Anlageimmobilie?

Eine Anlageimmobilie wird in erster Linie erworben, um damit eine wirtschaftliche Rendite zu erzielen. Anders als beim selbstgenutzten Eigenheim steht damit nicht das eigene Wohnen, sondern die Kapitalanlage im Vordergrund.

Die Rendite kann insbesondere aus laufenden Mieteinnahmen und einer möglichen langfristigen Wertentwicklung der Immobilie entstehen.

Je nach Modell können weitere Faktoren hinzukommen, beispielsweise steuerliche Auswirkungen oder eine teilweise Finanzierung des Kaufpreises durch Fremdkapital.

Typische Anlageimmobilien sind beispielsweise:

• vermietete Eigentumswohnungen,
• Apartments,
• Studentenwohnungen,
• Pflegeimmobilien,
• Ferienimmobilien,
• Wohn- und Geschäftseinheiten.

Für die wirtschaftliche Bewertung reicht es jedoch nicht aus, dass ein realer Sachwert vorhanden ist. Entscheidend ist, zu welchem Preis die Immobilie erworben wird, welche Einnahmen tatsächlich erzielt werden können und welche Kosten dauerhaft entstehen.

Immobilie als Kapitalanlage: Welche Faktoren entscheiden über den Erfolg?

Die Wirtschaftlichkeit einer Anlageimmobilie hängt von mehreren Faktoren ab, die gemeinsam betrachtet werden müssen.

Zu den wichtigsten gehören Kaufpreis, tatsächlich erzielbare Miete, Finanzierung, laufende Kosten, Zustand und Lage der Immobilie sowie deren spätere Veräußerbarkeit.

Schon Abweichungen bei einzelnen Faktoren können eine ursprünglich positiv dargestellte Kalkulation erheblich verändern.

Ein einfaches Beispiel: Wird die monatliche Belastung aus einem Darlehen mit hohen Mieteinnahmen gegengerechnet, funktioniert die Kalkulation nur, solange diese Einnahmen tatsächlich erzielt werden und keine erheblichen zusätzlichen Kosten entstehen.

Fallen die Mieteinnahmen geringer aus oder entstehen ungeplante Sanierungskosten, muss der Eigentümer die Differenz aus seinem sonstigen Einkommen finanzieren.

Welche Risiken haben Anlageimmobilien?

Immobilien gelten häufig als Sachwerte. Das bedeutet jedoch nicht, dass sie risikolos sind.

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, sollte insbesondere die folgenden wirtschaftlichen Risiken berücksichtigen.

Leerstand und Mietausfall: Eine kalkulierte Miete wird nur erzielt, wenn die Immobilie tatsächlich zu den erwarteten Konditionen vermietet werden kann.

Instandhaltungs- und Sanierungskosten: Reparaturen am Sondereigentum sowie Kosten innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft können die Rendite erheblich belasten.

Finanzierungsrisiken: Hohe Fremdfinanzierung kann dazu führen, dass bereits relativ kleine Abweichungen von der ursprünglichen Kalkulation erhebliche Auswirkungen haben.

Zinsrisiken: Läuft eine Zinsbindung aus und muss zu ungünstigeren Konditionen weiterfinanziert werden, kann die monatliche Belastung steigen.

Wertverlustrisiko: Auch Immobilienpreise können sinken. Der beim Erwerb gezahlte Kaufpreis ist kein garantierter späterer Verkaufspreis.

Veräußerungsrisiko: Eine Immobilie lässt sich nicht jederzeit sofort und ohne Transaktionskosten zum gewünschten Preis verkaufen.

Eine professionelle Risikoaufklärung darf deshalb nicht allein auf den vermeintlichen Sachwert der Immobilie abstellen.

Wann kann eine Falschberatung bei Anlageimmobilien vorliegen?

Nicht jede wirtschaftlich enttäuschende Immobilie ist das Ergebnis einer Falschberatung.

Auch sorgfältig ausgewählte Immobilien können an Wert verlieren, Mieter können ausfallen und Kosten können unerwartet steigen.

Rechtlich relevant wird die Situation insbesondere dann, wenn der Käufer seine Entscheidung auf Grundlage falscher, unvollständiger oder irreführender Informationen getroffen hat und hierfür ein rechtlich Verantwortlicher einzustehen hat.

Bei einer Falschberatung bei Kapitalanlagen können beispielsweise die Angaben zu Wirtschaftlichkeit, Finanzierung und Risiken der Investition eine Rolle spielen.

Entscheidend ist stets, wer welche Angaben gemacht hat, welche Pflichten diese Person oder dieses Unternehmen hatte und ob die Angaben für die Kaufentscheidung ursächlich waren.

Typische Probleme beim Vertrieb von Anlageimmobilien

Eine rechtliche Prüfung kann insbesondere sinnvoll sein, wenn vor dem Kauf ein deutlich positiveres wirtschaftliches Bild vermittelt wurde als sich später herausstellt.

Mögliche Ansatzpunkte sind:

• unrealistisch dargestellte Mieteinnahmen,
• unzureichende Hinweise auf Leerstandsrisiken,
• verschwiegener oder verharmloster Sanierungsbedarf,
• unzutreffende Angaben zum Zustand der Immobilie,
• unrealistische Aussagen zur Wertentwicklung,
• unvollständige Wirtschaftlichkeitsberechnungen,
• verharmloste Finanzierungskosten,
• unzureichende Hinweise auf laufende Kosten,
• falsche Vorstellungen über einen späteren Wiederverkauf,
• erheblicher Zeitdruck beim Abschluss.

Keiner dieser Punkte begründet für sich allein automatisch einen Schadensersatzanspruch. Er kann jedoch Anlass sein, die Entstehung und Vermittlung des Immobiliengeschäfts genauer zu untersuchen.

Überhöhter Kaufpreis bei einer Anlageimmobilie

Ein besonders häufiges wirtschaftliches Problem ist die Frage, ob für eine Anlageimmobilie ein unangemessen hoher Kaufpreis gezahlt wurde.

Für Anleger kann dies gravierende Folgen haben.

Wird eine Wohnung beispielsweise für 250.000 Euro gekauft, obwohl ihr tatsächlicher Marktwert zum Erwerbszeitpunkt deutlich niedriger war, beginnt die Investition wirtschaftlich bereits mit einer erheblichen Belastung. Selbst eine positive Entwicklung des Immobilienmarktes muss zunächst diese Differenz ausgleichen.

Rechtlich gilt allerdings: Ein ungünstiger Kaufpreis führt nicht automatisch zu Schadensersatz.

Zu prüfen ist vielmehr, wie groß eine mögliche Abweichung war, welche Angaben zum Wert gemacht wurden, wer diese Angaben gemacht hat und welche weiteren Umstände beim Vertrieb vorlagen.

Gerade bei erheblichen Abweichungen kann eine fundierte Immobilienbewertung für die rechtliche Prüfung wichtig sein.

Mieteinnahmen und Mietgarantien

Die Höhe der erwarteten Miete gehört zu den zentralen Faktoren bei der Kalkulation einer Anlageimmobilie.

Wird eine Wohnung mit einer bestimmten Rendite beworben, beruht diese häufig wesentlich auf den zugrunde gelegten Mieteinnahmen.

Problematisch kann es werden, wenn die kalkulierte Miete am konkreten Standort dauerhaft nicht realistisch erzielbar war.

Besondere Aufmerksamkeit ist auch bei sogenannten Mietgarantien erforderlich.

Eine zeitlich begrenzte Garantie kann das Vermietungsrisiko während eines bestimmten Zeitraums reduzieren. Sie sagt aber nicht automatisch aus, welche Miete anschließend am freien Markt erzielt werden kann.

Für eine langfristige Kapitalanlage ist daher nicht nur entscheidend, welche Zahlungen zunächst garantiert werden, sondern welche nachhaltig erzielbare Miete für die Immobilie realistisch ist.

Anlageimmobilie zur Altersvorsorge

Immobilien werden häufig mit dem Ziel erworben, im Alter zusätzliche Mieteinnahmen zu erzielen oder nach Rückzahlung des Darlehens über einen unbelasteten Vermögenswert zu verfügen.

Dieses Konzept kann wirtschaftlich funktionieren. Es ist jedoch von mehreren Annahmen abhängig.

Für die rechtliche Bewertung einer Beratung können insbesondere folgende Fragen wichtig sein:

• Wie hoch war das Einkommen des Käufers?
• Welche monatliche Belastung konnte dauerhaft getragen werden?
• Wie lange sollte die Finanzierung laufen?
• Welche Mieteinnahmen wurden kalkuliert?
• Welche Rücklagen waren für Reparaturen vorgesehen?
• Wann sollte die Immobilie schuldenfrei sein?
• Welche Risiken wurden für den Fall von Leerstand oder Mietausfall berücksichtigt?
• Sollte die Immobilie einen wesentlichen Teil der Altersvorsorge darstellen?

Wurde die Anlage als weitgehend risikolose Altersvorsorge präsentiert, obwohl die Finanzierung nur bei optimistischen Annahmen tragfähig war, kann dies eine nähere Prüfung rechtfertigen.

Finanzierung der Anlageimmobilie

Viele Anlageimmobilien werden überwiegend oder vollständig fremdfinanziert.

Dadurch entsteht ein Hebeleffekt: Der Käufer kann mit relativ wenig eigenem Kapital eine größere Investition tätigen. Gleichzeitig steigt jedoch das wirtschaftliche Risiko.

Die monatliche Rechnung besteht nicht lediglich aus Mieteinnahmen und Darlehensrate.

Zu berücksichtigen sind beispielsweise auch:

• nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten,
• Instandhaltung,
• mögliche Sonderumlagen,
• Verwaltungskosten,
• Leerstandszeiten,
• Mietausfälle,
• Versicherungen,
• Finanzierungskosten.

Eine Anlageimmobilie, die nur unter idealen Annahmen einen positiven monatlichen Cashflow erzeugt, kann bei Abweichungen schnell zu einer erheblichen finanziellen Belastung werden.

Haftet die finanzierende Bank?

Ein verbreitetes Missverständnis besteht darin, dass eine Bank automatisch für Probleme mit einer Anlageimmobilie haftet, weil sie den Kauf finanziert hat.

So einfach ist die Rechtslage nicht.

Die bloße Gewährung eines Immobiliendarlehens macht die Bank grundsätzlich nicht zum Anlageberater oder Verantwortlichen für die Wirtschaftlichkeit des Immobilienkaufs.

Eine Bankhaftung kann jedoch unter besonderen Voraussetzungen zu prüfen sein. Entscheidend sind die konkrete Rolle der Bank, ihr Kenntnisstand, mögliche zusätzliche Pflichten und die Umstände des jeweiligen Geschäfts.

Deshalb müssen Immobilienkauf und Darlehensvertrag ebenso wie die Rollen von Verkäufer, Vermittler und Bank getrennt analysiert werden.

Verkäufer, Vermittler und Berater: Wer kann verantwortlich sein?

Bei Anlageimmobilien sind häufig mehrere Beteiligte in den Vertrieb eingebunden.

Neben dem Verkäufer können beispielsweise Immobilienvermittler, Vertriebsunternehmen, Finanzierungsvermittler und Banken beteiligt sein.

Für Schadensersatzansprüche muss zunächst geklärt werden, wer gegenüber dem Käufer welche Pflichten übernommen hat.

Bei einem Berater können andere Anforderungen bestehen als bei einem reinen Vermittler. Deshalb kann je nach Ausgestaltung insbesondere zwischen der Haftung des Anlageberaters und der Haftung des Anlagevermittlers zu unterscheiden sein.

Auch Aussagen des Verkäufers oder anderer Vertriebsbeteiligter können rechtlich relevant sein.

Eine erfolgreiche Anspruchsprüfung setzt daher voraus, den gesamten Ablauf vom ersten Kontakt bis zum Abschluss von Kauf- und Finanzierungsvertrag zu rekonstruieren.

Wirtschaftlichkeitsberechnung genau prüfen

Bei Anlageimmobilien werden Käufern häufig Berechnungen vorgelegt, die zeigen sollen, wie sich die Investition über viele Jahre entwickelt.

Solche Berechnungen können für die Kaufentscheidung erhebliches Gewicht haben.

Dabei sollte nachvollziehbar sein, welche Annahmen zugrunde gelegt wurden:

• Wie hoch ist die angesetzte Miete?
• Welche Mietsteigerungen werden angenommen?
• Welche laufenden Kosten werden berücksichtigt?
• Welche Instandhaltungskosten sind eingeplant?
• Welche Finanzierungskosten fallen an?
• Wie entwickelt sich die Restschuld?
• Welche Wertentwicklung der Immobilie wird angenommen?

Eine fehlerhafte Wirtschaftlichkeitsprognose kann rechtlich relevant sein, wenn sie auf unzutreffenden Grundlagen beruht oder wesentliche wirtschaftliche Faktoren nicht angemessen berücksichtigt.

Dass eine Prognose später nicht eintritt, macht sie allerdings nicht automatisch fehlerhaft.

Steuerliche Vorteile einer Anlageimmobilie

Auch steuerliche Gesichtspunkte können bei der Entscheidung für eine Anlageimmobilie eine Rolle spielen.

Eine Investition sollte jedoch nicht allein deshalb als wirtschaftlich vorteilhaft erscheinen, weil steuerliche Effekte erwartet werden.

Steuervorteile können eine schlechte wirtschaftliche Ausgangslage nicht zwangsläufig ausgleichen.

Wurden steuerliche Auswirkungen im Vertrieb besonders hervorgehoben, muss im Einzelfall geprüft werden, welche konkreten Aussagen gemacht wurden und welche Bedeutung sie für die Anlageentscheidung hatten.

Steuerliche und kapitalmarktrechtliche Fragen sind dabei voneinander zu unterscheiden.

Neubau, Bestand oder sanierte Immobilie

Anlageimmobilien können als Neubau, Bestandswohnung oder sanierte Immobilie angeboten werden. Jede Variante besitzt eigene wirtschaftliche Besonderheiten.

Bei Bestandsimmobilien kann insbesondere der tatsächliche Gebäudezustand eine Rolle spielen. Hoher Instandhaltungsbedarf oder bevorstehende Maßnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft können erhebliche Kosten verursachen.

Bei sanierten Immobilien ist zu prüfen, welche Arbeiten tatsächlich durchgeführt wurden und welcher Zustand zugesichert oder dargestellt wurde.

Beim Neubau können wiederum andere Kosten-, Fertigstellungs- oder Vermietungsrisiken bestehen.

Für die rechtliche Bewertung ist deshalb nicht die abstrakte Kategorie entscheidend, sondern welche Eigenschaften die konkrete Immobilie besaß und welches Bild davon vor dem Kauf vermittelt wurde.

Wenn die Anlageimmobilie zur Schrottimmobilie wird

Besonders problematische Fälle werden häufig unter dem Begriff Schrottimmobilien zusammengefasst.

Dabei handelt es sich nicht um einen einheitlichen gesetzlichen Begriff. Gemeint sind regelmäßig Immobilieninvestitionen, bei denen Käufer erhebliche wirtschaftliche Nachteile erleiden und beispielsweise Kaufpreis, tatsächlicher Wert, Mieterträge, Zustand oder Finanzierung erheblich von den Erwartungen abweichen.

Da diese Fallgruppe zahlreiche zusätzliche Rechtsfragen aufwirft, behandeln wir Schrottimmobilien in einer eigenen Unterseite.

Für die Abgrenzung gilt: Nicht jede schlecht laufende Anlageimmobilie ist automatisch eine Schrottimmobilie und nicht jede überteuerte Immobilie begründet automatisch einen Schadensersatzanspruch.

Schadensersatz bei einer fehlerhaft vermittelten Anlageimmobilie

Besteht eine haftungsbegründende Pflichtverletzung und hat diese den Immobilienerwerb verursacht, können Schadensersatzansprüche in Betracht kommen.

Welche Rechtsfolge verlangt werden kann, hängt von Anspruchsgrundlage und Sachverhalt ab.

Bei einer möglichen Rückabwicklung der Kapitalanlage muss die gesamte wirtschaftliche Situation betrachtet werden. Bei einer Immobilie ist dies regelmäßig komplexer als bei einer einfachen Geldanlage.

Zu berücksichtigen können beispielsweise sein:

• gezahlter Kaufpreis,
• Finanzierung,
• Erwerbsnebenkosten,
• erhaltene Mieten,
• laufende Aufwendungen,
• steuerliche Auswirkungen,
• verbleibender Immobilienwert,
• weitere wirtschaftliche Vor- und Nachteile.

Die konkrete Schadensberechnung muss deshalb anhand der tatsächlichen Zahlungsströme und der jeweiligen Anspruchsgrundlage erfolgen.

Welche Unterlagen sollten Käufer prüfen lassen?

Für eine rechtliche Erstbewertung sollte der gesamte Vorgang möglichst vollständig dokumentiert werden.

Besonders hilfreich sind:

• Kaufvertrag und Vertragsentwürfe,
• Darlehensvertrag,
• Exposé und Werbeunterlagen,
• Wirtschaftlichkeitsberechnungen,
• Beratungs- und Vermittlungsunterlagen,
• Finanzierungsberechnungen,
• Mietvertrag beziehungsweise Mietunterlagen,
• Mietgarantien,
• Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft,
• Protokolle von Eigentümerversammlungen,
• Abrechnungen und Wirtschaftspläne,
• Schriftverkehr mit Verkäufer, Vermittler und Bank,
• gegebenenfalls vorhandene Wertgutachten.

Auch E-Mails, Nachrichten und handschriftliche Notizen aus der Zeit vor dem Kauf können für die Rekonstruktion der Beratung wichtig sein.

Beweislast: Was wurde vor dem Kauf tatsächlich versprochen?

Bei Streitigkeiten über Anlageimmobilien unterscheiden sich die Erinnerungen der Beteiligten häufig erheblich.

Der Käufer erinnert sich an Aussagen über Sicherheit, garantierte Mieten oder eine bestimmte Wertentwicklung. Der Vermittler stellt das Gespräch später möglicherweise anders dar.

Die Beweislast bei Falschberatung ist deshalb ein wichtiger Bestandteil der Anspruchsprüfung.

Schriftliche Berechnungen, E-Mails, Exposés und andere Vertriebsunterlagen können helfen, den damaligen Informationsstand zu rekonstruieren.

Auch Zeugen der Beratungsgespräche können je nach Sachverhalt relevant sein.

Verjährung bei Anlageimmobilien

Wer Probleme mit einer Anlageimmobilie erkennt, sollte mögliche Ansprüche nicht unbegrenzt aufschieben.

Für Schadensersatzansprüche können unterschiedliche Verjährungsregelungen gelten. Wann eine Frist beginnt und endet, hängt insbesondere von der jeweiligen Anspruchsgrundlage und den konkreten Umständen ab.

Bei einer Verjährung bei Falschberatung können Kenntnis und grob fahrlässige Unkenntnis bestimmter Umstände eine Rolle spielen. Daneben können absolute Fristen relevant sein.

Der Zeitpunkt des Immobilienkaufs allein reicht deshalb nicht aus, um die Verjährung zuverlässig zu beurteilen.

Anlageimmobilie prüfen lassen: Die wichtigsten Fragen

Für eine strukturierte rechtliche Bewertung sind insbesondere folgende Punkte entscheidend:

1. Wie wurde die Immobilie ursprünglich angeboten?
2. Wer hat den Kauf empfohlen oder vermittelt?
3. Welche Mieteinnahmen wurden in Aussicht gestellt?
4. Welche laufenden Kosten wurden kalkuliert?
5. Wie wurde die Finanzierung dargestellt?
6. Welche Aussagen gab es zur Sicherheit und Wertentwicklung?
7. War der Kaufpreis im Verhältnis zum damaligen Immobilienwert plausibel?
8. Welche Informationen bestanden über Zustand und Sanierungsbedarf?
9. Welche wirtschaftlichen Nachteile sind inzwischen entstanden?
10. Welche möglichen Ansprüche sind noch unverjährt?

Erst die Gesamtschau ermöglicht eine belastbare Beurteilung, ob lediglich eine wirtschaftlich enttäuschende Immobilieninvestition vorliegt oder rechtlich relevante Pflichtverletzungen bestehen.

Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht bei Anlageimmobilien

Probleme mit Anlageimmobilien lassen sich häufig nicht auf eine einzelne Ursache reduzieren. Kaufpreis, Finanzierung, Miete, laufende Kosten und Aussagen des Vertriebs müssen gemeinsam betrachtet werden.

Rechtsanwalt Björn-Michael Lange ist Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht. Vy Rechtsanwälte prüft bei problematischen Anlageimmobilien insbesondere die ursprüngliche Beratung und Vermittlung, die wirtschaftlichen Angaben zur Investition, die Finanzierung sowie mögliche Anspruchsgegner.

Dabei wird untersucht, ob eine Falschberatung bei Kapitalanlagen oder eine andere Pflichtverletzung vorliegt, ob Schadensersatz verlangt werden kann und ob mögliche Ansprüche noch durchsetzbar sind.

Wenn Ihre Anlageimmobilie erheblich schlechter läuft als vor dem Kauf dargestellt, die Finanzierung zu einer unerwarteten Belastung geworden ist oder Zweifel an Kaufpreis, Mieterträgen oder damaliger Beratung bestehen, können Sie die Verträge und vorhandenen Unterlagen durch Vy Rechtsanwälte prüfen lassen.